滋賀県で不動産を探しているあなたは、どんな物件がどのエリアで人気なのか気になりませんか。琵琶湖を中心に自然が豊かな滋賀県は、近年住みやすい地域として注目されています。交通アクセスも向上し、大阪や京都への通勤圏としての魅力も高まっています。
滋賀県の不動産市場の現状
滋賀県の不動産市場は近年多様化しています。住宅と商業用物件の需要明確化が進み、地域特性が表れています。
住宅需要の動向
住宅需要の動向では、京都・大阪へのアクセス利便性からJR沿線の人気が高まっています。大津市、草津市、守山市の新築戸建・マンション物件取引件数が2023年に全体の約60%を占めています（アットホーム調べ）。新快速停車駅周辺ではファミリー層に加え、単身世帯やDINKs（例：守山駅・南草津駅周辺）からも需要増が顕著です。地価は2023年大津市1.7%、草津市2.4%上昇し、全国平均を上回っています（国土交通省地価公示）。人口増加エリアでは住宅供給も活発化していますが、郊外や湖西エリアでは空き家率が高く、価格の安定傾向が続いています。
商業用不動産の傾向
商業用不動産の傾向では、JR南草津駅・近江八幡駅周辺の新規店舗やオフィス開業件数が増加しています。2023年商業施設新規着工面積は前年比8.3%増（滋賀県統計データ）。草津市や守山市のショッピングモール再開発（例：イオンモール草津）が進み、集客性の高いエリア形成が特徴です。湖東・湖北エリアでは倉庫や物流拠点需要も拡大中で、Eコマースの普及が背景にあります。新名神高速道路IC付近では企業の事業所新設も顕著です。賃料水準は交通利便性や需要集積度によって差が見られます。
地域別の特徴
滋賀県の不動産事情は、エリアごとに価格や需要層が明確に分かれています。地域ごとの特徴を理解して物件選びや投資判断を進めてください。
大津市・草津市エリア
大津市・草津市エリアは滋賀県で最も注目される都市型市場です。交通・生活インフラの整備により、通勤利便性や住環境の向上が実感できる地域です。
大津市
アクセス性と住環境の良さが特長です。賃貸・購入物件に対するアクセス数が高く、特にJR沿線エリアに人気が集中しています。大津市の一戸建て平均売却額は2,513万円、利便性とコストバランスを重視する層に選ばれています。
草津市
地価上昇率が県内トップクラスです。2023年時点の坪単価は約548,100円で、住宅開発の中心地とされています。一戸建ての平均売却額は約4,401万円と高水準で、投資・居住いずれの視点でも関心が高い地域です。教育や商業施設も充実しています。
湖西・湖北エリア
湖西・湖北エリアは自然が身近な生活環境が満喫できます。都市部より価格帯が低く、広い土地や住宅を求める動きがみられます。
湖西エリア
高島市などを含むエリアで、不動産価格が抑えられています。高島市の一戸建て平均売却額は1,397万円です。自然環境重視やセカンドハウス用途を想定する方に最適とされています。都市部への通勤も新線やバイパスの利用で不便を感じにくくなっています。
湖北エリア
近江八幡市・長浜市などが含まれ、生活インフラと自然のバランスが良いです。近江八幡市の平均売却額は2,879万円で、ファミリー層やUターン希望者に支持されています。商業施設や医療機関も拡充傾向にあり生活利便性が向上しています。
デモグラフィックの影響
滋賀県の不動産市場にはデモグラフィックの変化が直結しています。2020年以降、人口減少傾向が続く一方で世帯数が増加傾向にあります。
単身・核家族世帯の増加
TAKARA不動産調べによると単身世帯や核家族構成世帯が増えており、都市部を中心に中古マンションへの需要が維持されています。これにより郊外や湖西の戸建志向と、都市部マンション志向の二極化が進行しています。
生活スタイルの多様化
|
地域名 |
一戸建て平均売却額（万円） |
坪単価（円） |
主な特徴 |
|---|---|---|---|
|
大津市 |
2,513 |
– |
アクセス・住環境良好、人気エリア |
|
草津市 |
4,401 |
548,100 |
地価上昇率高、都市開発進行、教育施設充実 |
|
高島市 |
1,397 |
– |
自然志向、価格控えめ、セカンドハウス需要対応 |
|
近江八幡市 |
2,879 |
– |
生活インフラ拡充、ファミリー・Uターンに人気 |
賃貸・売買のポイント
滋賀県の不動産市場は、都市圏アクセスや生活環境の変化が賃貸・売買双方の需要に影響しています。あなたのニーズやライフスタイルに応じて、市場動向や注意すべき点を把握することが重要です。
賃貸市場の特徴
滋賀県の賃貸市場は、ファミリー層の転入や大阪・京都への通勤利便性が高いことから、ベッドタウンとして着実に賃貸需要が拡大しています。2025年時点で特に草津市や大津市では、商業施設やインフラ整備が進行しており、住環境の整ったエリアが増加しています。あなたが探す場合、沿線駅近の新しいマンションや築浅物件に人気が集中しています。たとえば、草津市駅周辺ではファミリー世帯向けの3LDKタイプ、家賃8万～12万円台の物件が安定した需要を集めています。豊かな自然や観光資源も暮らしにプラスの影響を与え、移住や長期居住を検討する利用者が増加しています。
賃貸契約時には、礼金・敷金・仲介手数料など諸費用のほか、アクセス性や生活利便性を明確に確認してください。また、近年は防災性やインターネット完備など設備面も重視される傾向にあります。
売買における注意点
滋賀県の不動産売買では、地域別の地価動向や日本銀行の金利政策が購入判断に強い影響を及ぼします。2025年の公示地価は前年比3.8％上昇し、特に観光都市やJR駅近エリアでの上昇幅が目立ちます。あなたが住宅や投資用物件を検討する際、エリア選定が資産価値維持や将来の売却益に直結しています。
中古マンション相場は全国平均と比較して減少傾向にありますが、成約件数は右肩上がりに推移し、流動性の高さが確保されています。住宅ローンを活用する場合、今後の金融政策見直しによる金利変動リスクを想定した資金計画が不可欠です。また、土地や中古住宅の取得では、ハザードマップや周辺開発計画の確認も忘れず行ってください。
データ
滋賀県不動産市場の主要データと事例を次の表に整理します。エリアや価格動向、需要層の特徴を比較すると、市場理解が深まります。
|
エリア |
一戸建平均売却額 |
マンション平均売却額 |
需要層 |
成約件数動向 |
地価推移（2025） |
|---|---|---|---|---|---|
|
大津市 |
2,513万円 |
2,180万円 |
ファミリー/単身 |
増加傾向 |
+3.2% |
|
草津市 |
4,401万円 |
3,576万円 |
ファミリー |
増加傾向 |
+3.9% |
|
高島市 |
1,397万円 |
記載なし |
ファミリー |
安定 |
+2.5% |
|
近江八幡市 |
2,879万円 |
2,100万円 |
ファミリー |
安定 |
+2.8% |
今後の見通しと課題
滋賀県の不動産事情は都心部へのアクセスの良さや生活利便性の高まりとともに需要が多様化しています。今後は供給バランスや価格動向への注視が市場の課題となります。
開発計画と都市成長
開発計画の進展が大津市や草津市を中心に見られます。2023年以降、両市ではショッピングモール、教育・医療施設などの新規整備が続いています。守山市・栗東市では流通業施設の新設や住宅地開発が進行中で、地域活性化の一環とされています。これらの都市では、スタートアップオフィスや大型商業施設が新たに計画されており、地元雇用や移住者増加が期待されています。各エリアのアクセス向上や交通インフラの拡充によって、周辺エリアへの波及効果も見込まれています。新設施設が地価や人口動態に影響を与えやすいため、今後の動向が注目されています。
人口動態と価格動向
人口減少傾向が全国同様滋賀県でも続いていますが、単身世帯や核家族世帯が増えており世帯数自体は増加傾向です。特に大津市や草津市では、この傾向が顕著であり、都市型のマンションや利便性重視の住宅への需要が維持されています。
中古マンション市場データ（2023年度例）は下記の通りです。
|
指標 |
2022年 |
2023年 |
増減率 |
|---|---|---|---|
|
成約件数 |
2,136 |
2,791 |
+30.7% |
|
平均売却価格 |
2,150万円 |
1,995万円 |
-7.2% |
|
売出価格 |
2,298万円 |
2,142万円 |
-6.8% |
中古マンションは成約件数が増加する一方、売却価格と売出価格は下落傾向が続いています[1][2]。地価水準は市街地で堅調に推移しており、郊外や湖西は安定ないしやや軟調です。人口構造の変化に伴い都市部のコンパクトマンションや駅近物件が強い関心を集めています。
おわりに
滋賀県での不動産選びは地域ごとの特色や市場動向をしっかり把握することが大切です。エリアや物件タイプによってメリットや注意点が異なるため自身のライフスタイルや将来設計に合った選択を心がけましょう。
今後も市場環境や人口動態の変化に目を向けながら最新情報を活用して納得のいく不動産取引を進めてください。あなたの理想の住まい探しが実りあるものとなることを願っています。